Avviare un’indagine su un credito deteriorato (NPL) immobiliare richiede una preparazione approfondita e una conoscenza dettagliata del settore. Questa guida ti accompagnerà attraverso le prime fasi di questo processo, dalla due diligence alla scelta degli attori coinvolti.
Cosa sono gli NPL immobiliari e chi può investirci?
Gli NPL immobiliari sono prestiti garantiti da immobili che il debitore non riesce più a restituire. Investire in NPL può essere un’opportunità, ma richiede cautela. Possono investire:
- Soggetti qualificati: Istituti finanziari e gestori di fondi che possono gestire autonomamente gli NPL acquisiti.
- Soggetti non qualificati: Investitori privati che devono affidare la gestione a soggetti autorizzati.
La recente “Direttiva NPL o Direttiva SMD” (Secondary Market Directive), cioè la direttiva (UE) n. 2021/2167 ha liberalizzato il mercato italiano degli NPL, aprendo nuove opportunità di investimento.
La due diligence: il primo passo fondamentale
Prima di investire in un NPL immobiliare, è essenziale condurre una due diligence approfondita. Questa fase consiste nell’analisi dettagliata di:
- Contratti: Analisi dei contratti di mutuo, delle modifiche apportate e delle garanzie ipotecarie.
- Debitore: Valutazione della situazione finanziaria del debitore, delle sue attività e passività.
- Immobile: Valutazione del valore di mercato dell’immobile, analisi della sua regolarità urbanistica e delle potenziali problematiche legali.
- Mercato: Analisi delle condizioni del mercato immobiliare per individuare le migliori strategie di recupero del credito.
La due diligence immobiliare si articola in diverse analisi:
- Legale: Verifica della validità del contratto, delle eventuali cause di nullità o annullabilità e della trascrivibilità dell’ipoteca.
- Catastale e toponomastica: Verifica della corrispondenza tra i dati catastali e la realtà fisica dell’immobile.
- Edilizia e urbanistica: Verifica della conformità dell’immobile alle normative urbanistiche e edilizie.
- Di Agibilità: Verifica della presenza di tutti i requisiti per l’agibilità dell’immobile.
- Energetica: Verifica della presenza e dell’affidabilità del certificato di prestazione energetica (APE).
Chi coinvolgere in questo processo?
Per condurre una due diligence efficace, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore, come:
- Studi legali specializzati: Per l’analisi dei contratti e l’assistenza nelle procedure legali.
- Società di consulenza: Per la valutazione degli immobili e delle strategie di recupero del credito.
- Periti immobiliari: Per stimare il valore reale dell’immobile.
In conclusione
Investire in NPL immobiliari può essere un’opportunità, ma richiede una preparazione accurata e una conoscenza approfondita della materia. La due diligence è uno strumento fondamentale per valutare il rischio e prendere decisioni informate.
