Problemi dopo l’acquisto di casa
Nella prassi, capita spesso che l’acquirente, dopo la compravendita della casa, scopra l’esistenza di difformità e vizi, che pregiudicano non solo il valore dell’immobile, ma anche l’uso a cui esso è destinato.
In tali casi si pone il problema di comprendere chi è il responsabile di tali anomalie.
Di solito si distingue tra vizi apparenti e vizi occulti.
I vizi apparenti sono quelli riconoscibili, da parte dell’acquirente, ad un esame immediato del bene.
I vizi occulti, invece, non sono riconoscibili ad un esame immediato del bene, in quanto possono essere rilevati solo dopo che sia iniziata l’utilizzazione dell’immobile (si pensi, a titolo esemplificativo, all’insorgenza di infiltrazioni, al difetto di insonorizzazione acustica, alla difformità della casa costruita rispetto ai titoli edilizi).
Ai sensi dell’art. 1490 c.c., il venditore risponde di tutti i vizi del bene tali da renderlo inidoneo all’uso a cui è abitualmente destinato o tali da diminuirne in modo apprezzabile il valore.
La garanzia del venditore non opera per i vizi apparenti, che l’acquirente poteva riconoscere a prima vista o con il minimo sforzo, a meno che il venditore non abbia specificamente dichiarato che l’immobile era esente da vizi (in questo caso la garanzia opera anche se i vizi erano facilmente riconoscibili).
La garanzia del venditore opera per i vizi occulti, che devono essere denunciati dal compratore entro 8 giorni dalla scoperta (trattasi di un termine previsto a pena di decadenza).
È buona norma che la segnalazione al venditore sia effettuata in forma scritta mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC).
Si consiglia, inoltre, la redazione di una perizia tecnica, prodromica alle eventuali trattative che possono essere instaurate con il venditore.
Nel caso in cui non sia possibile la soluzione bonaria della vertenza, va evidenziato che l’azione giudiziaria si prescrive nel termine di un anno decorrente dalla consegna del bene.
A seconda della gravità del vizio, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento dei danni (con la conseguente restituzione dell’immobile nello stato in cui si trovava al momento della compravendita) se ritiene che la presenza dei vizi sia in grado di pregiudicare in modo irreversibile l’utilità del bene, o la riduzione del prezzo se la casa presenta vizi tali da determinare una diminuzione del suo valore complessivo.
In ogni caso si esclude la garanzia a favore del compratore se risulta che il venditore lo abbia messo al corrente delle anomalie esistenti e che il compratore abbia accettato lo stato delle cose.
Si esclude la garanzia a favore del compratore anche quando nel contratto di compravendita sia stata inserita la clausola “visto e piaciuto”, secondo cui chi compra si impegna ad acquistare il bene così come viene presentato.
Nella prassi, può capitare anche che i vizi dell’immobile emergano dopo l’anno dalla consegna del bene.
In tali casi opera la responsabilità dell’appaltatore incaricato della costruzione o ristrutturazione del bene.
L’art. 1667 c.c. prescrive che l’appaltatore è tenuto a garantire per le difformità e i vizi dell’opera, purché il committente non l’abbia accettata in modo espresso o tacito.
All’esito della verifica, quindi, il committente ha due possibilità: accettare senza riserve l’opera (esonerando l’appaltatore da ogni responsabilità) oppure rifiutare o accettare con riserva l’opera (denunciando, successivamente, all’appaltatore la presenza di difformità e/o vizi).
Le difformità e/o i vizi devono essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta (a pena di decadenza).
La denuncia non è necessaria se l’appaltatore riconosca le anomalie dell’opera o se l’appaltatore abbia occultato in malafede i difetti di cui era a conoscenza.
L’azione di responsabilità dell’appaltatore si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera.
Il committente può chiedere che: le difformità e/o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore; il prezzo dell’opera sia diminuito proporzionalmente; il contratto sia risolto, qualora le anomalie siano tali da rendere l’opera inadatta all’uso per cui era stata progettata.
L’appaltatore, per escludere la sua responsabilità, dovrà dimostrare l’esistenza di: vizi progettuali, rispetto ai quali l’appaltatore avesse comunicato la propria contrarietà; errate istruzioni del committente o del direttore dei lavori; cause successive all’esito del collaudo.
Il limite di quest’azione è rappresentato dal fatto che essa è esercitabile solo, nel contesto di contratti di appalto per la costruzione o ristrutturazione dell’immobile, da parte del committente (si parla, infatti, di responsabilità contrattuale dell’appaltatore).
Tuttavia, quanto alle opere di lunga durata, se emerge qualche difformità o c’è il rischio di rovina (totale o parziale) nel corso dei 10 anni dal completamento dell’opera, l’appaltatore è tenuto a risponderne non solo nei confronti del committente, ma anche nei confronti dei suoi aventi causa (in questo caso si parla di natura extracontrattuale della responsabilità dell’appaltatore).
Per aventi causa si intendono i successori inter vivos o mortis causa, siano essi acquirenti o legatari.
Il committente e i suoi aventi causa possono denunciare le difformità e/o i vizi entro un anno dalla scoperta.
La relativa azione si prescrive in un anno dalla denunzia.
Si tratta di un’azione di carattere risarcitorio, poiché per mezzo di essa il committente e i suoi aventi causa possono chiedere il risarcimento dei danni derivanti dalle difformità e/o dai vizi.
In entrambe le ipotesi di responsabilità (ex art. 1667 c.c. e/o ex art. 1669 c.c.), al pari della garanzia di cui all’art. 1490 c.c., è buona norma che la denuncia sia effettuata in forma scritta mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC).
Si consiglia, di nuovo, la redazione di una perizia tecnica, utile tanto in sede di eventuali trattative con l’appaltatore quanto in sede giudiziaria, che opportunamente prenderà le mosse, prima del giudizio di merito, da un procedimento di istruzione preventiva (accertamento tecnico preventivo o consulenza tecnica preventiva, a seconda della ricorrenza o meno del requisito di ammissibilità dell’urgenza).
